Kupno własnego domu w Holandii to nie tylko marzenie wielu osób, ale także skomplikowany proces finansowy i podatkowy. Jednym z kluczowych elementów, który warto zrozumieć, jest pojęcie “eigenwoningschuld”, czyli długu związanego z własnym mieszkaniem, oraz jego wpływ na możliwości odliczeń podatkowych. W niniejszym artykule przybliżymy, na czym polega “eigenwoningschuld” i jak wpływa on na proces odliczania odsetek od podatku.
Co to jest “eigenwoningschuld”?
Eigenwoningschuld to część hipoteki lub pożyczki, której odsetki są odliczalne od podatku. Dotyczy to wyłącznie pożyczek związanych bezpośrednio z własnym domem, na przykład na zakup, poprawę lub utrzymanie nieruchomości. Ważne jest, aby pamiętać, że część pożyczki wykorzystana na inne cele, jak wyposażenie domu czy zakup samochodu, nie wchodzi w skład “eigenwoningschuld”.
Często “eigenwoningschuld” równa się kwocie hipoteki czy pożyczki, ale może być niższa, np. w przypadku sprzedaży poprzedniego mieszkania z zyskiem lub otrzymania darowizny na zakup nieruchomości.
Jak obliczyć “eigenwoningschuld”?
Obliczając “eigenwoningschuld”, należy zsumować:
- cenę zakupu nieruchomości,
- koszty zakupu (np. podatek od transakcji, prowizje),
- pożyczkę na remont lub modernizację,
- pożyczkę na wykup praw dzierżawy, opstalu lub beklemmingu.
Następnie od tej sumy odejmujemy:
- rezerwę na własne mieszkanie (wartość rezerwy bezpośrednio przed zakupem nowego domu),
- darowiznę od rodziców na zakup własnego mieszkania.
Do ostatecznej kwoty dodajemy jeszcze koszty finansowania związane z “eigenwoningschuld”.
Przykład obliczenia
Załóżmy, że sprzedałeś mieszkanie za 180 000 €, a Twoja “eigenwoningschuld” wynosiła 105 000 €. Koszty sprzedaży to 2 000 €, a rezerwa na własne mieszkanie to 77 000 €.
Kupujesz nowe mieszkanie za 225 000 €, a koszty zakupu wynoszą 16 000 €. Koszty finansowania to 7 000 €.
Twoja hipoteka wynosi 205 000 €, z czego część przeznaczasz na zakup, a resztę na inne wydatki.
Obliczenie “eigenwoningschuld” wygląda następująco:
Suma zakupu i kosztów zakupu: 225 000 € + 16 000 € = 241 000 €.
Odejmujemy rezerwę na własne mieszkanie: 241 000 € – 77 000 € = 164 000 €.
Dodajemy koszty finansowania (proporcjonalnie do części “eigenwoningschuld”): 164 000 € / 205 000 € * 7 000 € = 5 600 €.
Twoja “eigenwoningschuld” wynosi zatem 169 600 €. Odsetki od tej kwoty są odliczalne od podatku. Pozostała część pożyczki (205 000 € – 169 600 € = 35 400 €) jest zaliczana do boxu 3 i odsetki od niej nie są odliczalne.
Podsumowanie
Rozumienie “eigenwoningschuld” i sposobu jej obliczania jest kluczowe dla optymalizacji odliczeń podatkowych w Holandii. Pozwala to na efektywne zarządzanie własnymi finansami oraz maksymalizację możliwych odliczeń podatkowych. Warto jednak pamiętać o konsultacji z ekspertem podatkowym, który pomoże dostosować te zasady do indywidualnej sytuacji finansowej.